Hazinenin Rayiç Bedel Üzerinden Yaptığı Satışlar

Hazine taşınmazlarının satışında değer tanımı olarak rayiç değer (pazar değeri) kavramı genel hükümler çerçevesinde esas alınmakla birlikte farklı değer tanımlarına yönelik düzenlemelerde bulunmaktadır.

Kamu yararına çalışan derneklere, kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere, Hazinenin özel mülkiyetinde kayıtlı bulunan ve kamu hizmetlerine tahsisli olmayan taşınmaz malları, satış tarihindeki alım satım rayici nazara alınarak kıymet takdiri suretiyle satılabilir (2886 Md. 72).

Hazineye ait taşınmaz mallar karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehdarlarına rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan Hazineye ait taşınmaz mallar kullanıcılarına, rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan vakıflara, ve kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

Tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıklar, tapu malikine veya mirasçılarına, rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine, toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere, kamu konutları içinde oturanlara öncelik hakkı verilmek kaydıyla ihalede en yüksek teklifi verenlere rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarına rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md.4).

Hazineye ait taşınmazlar; konut yapılmak amacıyla rayiç bedel üzerinden konut yapı kooperatiflerine, kooperatif birliklerine veya bu birliklerin oluşturduğu üst birliklere, bunlar arasında yapılacak ihale ile rayiç bedel üzerinden satılır (4706 sayılı Kanun Md. 7/B)

İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazileri; 31/12/2019 tarihinden önce en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği Bakanlıkça belirlenen kullanıcılarına, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir. Kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilir veya bu araziler sözleşme hükümleri çerçevesinde on yıllık kullanımı müteakip kiracılarına doğrudan rayiç bedel üzerinde satılabilir (4706 sayılı Kanun Ek-Md.6).

6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun ile 2/B maddesine göre orman sınırları dışına çıkarılan taşınmazlar ile Hazineye ait tarım arazilerinin kullanıcılarına/hak sahiplerine satışını düzenlemektedir. Hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metre karesi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır (6292 sayılı Kanun Md.6).

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenir, kalan bedel ise beş yıla kadar taksitlendirilir (3194 sayılı Kanun GM. 16).

Kamu tüzelkişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzelkişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Taşınmaza kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, rayiç bedeli ödemek suretiyle edinebilir (2942 sayılı Kanun Md.30).

Hazine taşınmazı üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binaların Bakanlıkça belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak belirlenecek rayiç bedel ile taşınmazın zemininin rayiç değerinin toplamıdır (HTİHY Md.12/a).

4706 sayılı Kanunun ek 3 üncü maddesine göre irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların hak sahiplerine yapılacak satışlar işlemlerinde satış bedeli; ilana çıkılmadan önce irtifak hakkı tesisi amacı da dikkate alınarak taşınmaz için belirlenen rayiç bedelin her yıl Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle bulunan değerdir (HTİHY Md. 12/b).

 

Konusuna Göre Rayiç Bedel Üzerinden Satışlar ve İlgili Mevzuat
Konu	İlgili Mevzuat
Diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Üzerinde irtifak hakkı kurulmuş Hazine taşınmazlarının talep edilmesi halinde hak lehdarlarına satışı	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlara satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan Hazineye ait taşınmaz malların kullanıcılarına satışı	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
3294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan vakıflara satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla veya Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıkların, tapu malikine veya mirasçılarına satışı	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Serbest bölge olarak kullanılmak üzere gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Kamu konutları içinde oturanlara öncelik hakkı verilmek kaydıyla ihalede en yüksek teklifi verenlere satış	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin, 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarına satışı	4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi
Hazineye ait taşınmazların, konut yapılmak amacıyla konut yapı kooperatiflerine, kooperatif birliklerine veya bu birliklerin oluşturduğu üst birliklere	4706 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin b bendi
4706 sayılı Kanunun ek 6. maddesi uyarınca 10 yıllık süre ile Hazine taşınmazlarını kiralayanlara, 10 yıllık sürenin bitiminde talep etmeleri halinde satışı,	4706 sayılı Kanunun Ek 6’ncı maddesi
Hazineye ait taşınmazların kamu yararına çalışan dernek ve kuruluşlara, kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere satış	2886 sayılı Kanunun 72’nci maddesi
6831 sayılı Kanunun 2/B maddesine göre orman sınırları dışına çıkarılan Hazineye ait taşınmazlarının hak sahiplerine doğrudan satışı	6292 sayılı Kanunun 6’ncı maddesi
Hazineye ait tarım arazilerinin kullanıcılarına satışı	6292 sayılı Kanunun 12’nci maddesi
Hazineye ait taşınmazlar üzerinde 3. kişiler tarafından yapı kayıt belgesi alınmış olması halinde, söz konusu taşınmazların yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satışı	3194 sayılı Kanunun Geçici 16’ncı maddesi
Kamulaştırma Kanunu’na göre Hazineye ait taşınmazların diğer kamu kurumlarına satışı	2942 sayılı Kanunun 30’uncu maddesi
4706 sayılı Kanunun ek 3 üncü maddesine göre irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların hak sahiplerine yapılacak satışlar işlemlerinde satış bedeli; ilana çıkılmadan önce irtifak hakkı tesisi amacı da dikkate alınarak taşınmaz için belirlenen rayiç bedelin her yıl Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle bulunan değer üzerinden satışı	Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12’nci maddesi

 

Kaynakça

2886 Md. 72. Devlet İhale Kanunu. 1983.

2942 sayılı Kanun Md.30. Kamulaştırma Kanunu. 1983.

3194 sayılı Kanun GM. 16. İmar Kanunu.

4706 sayılı Kanun Ek-Md.6. 2001: 4706 Sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.

4706 sayılı Kanun Md. 7/B. 4706 Sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. 2001.

4706 sayılı Kanun Md.4. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. 2001.

6292 sayılı Kanun Md.6. Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun. 2012.

HTİHY Md. 12/a-b. Hazine Taşınmazların İdaresi Hakkında Yönetmelik.