Kompleks Çoklu Değerleme Örnekleri
Uygulama Örneği 1:
İstanbul İli, Bakırköy İlçesinde bulunan 10 ada 2 parsel no.lu 15.000,00 m² yüzölçümlü imar parselin[1] (Emsal Oran = 4,67) üzerinde 13 bloklu (A1-A2-A3-A4-A5-A6-A7-B1-B2-B3-B4-C1-C2 Blok No.su ile kayıtlı) betonarme yapıda toplam 689 adet bağımsız bölümün bulunduğu, bunların 28 adedinin depolu dükkân, 661 adedinin konut olduğu, taşınmazın avan projesinde; A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7 Blokları toplam 254 bağımsız bölüm, B1, B2, B3, B4, Blokları toplam 251 bağımsız bölüm, C1, C2 Bloklarında 184 bağımsız bölüm olmak üzere parselin bütününde 689 adet bağımsız bölüm mevcuttur. Bunun 28 adedi dükkân (28 tanesi depolu dükkân) 661 adedi ise konut vasıflıdır.
|
TAKS TAHKİKİ |
|
|
A1 |
420,00 m² |
| A2 |
300,00 m² |
|
A3 |
380,00 m² |
| A4 |
380,00 m² |
| A5 |
380,00 m² |
|
A6 |
280,00 m² |
| A7 |
420,00 m² |
|
B1 |
480,00 m² |
| B2 |
480,00 m² |
|
B3 |
480,00 m² |
| B4 |
480,00 m² |
| C1 |
420,00 m² |
|
C2 |
420,00 m² |
| Kullanılan TAKS |
5.320,00 m² |
|
KAKS TAHKİKİ |
|
| A1 |
3.800,00 m² |
| A2 |
1.850,00 m² |
|
A3 |
3.500,00 m² |
|
A4 |
3.800,00 m² |
| A5 |
3.460,00 m² |
|
A6 |
1.850,00 m² |
| A7 |
3.800,00 m² |
| B1 |
6.950,00 m² |
| B2 |
6.950,00 m² |
|
B3 |
6.750,00 m² |
| B4 |
6.750,00 m² |
|
C1 |
6.270,00 m² |
| C2 |
6.270,00 m² |
|
A Blok Dükkânlar |
7.700,00 m² |
|
B Blok Dükkânlar |
300,00 m² |
| Kullanılan KAKS |
70.000,00 m² |
10 ada 2 parsel no.lu taşınmazın karma yöntemler kullanıldığında arsa rayiç bedeli ne olur? (sınır kontrolleri %15)
Elde Edilen Veriler;
Emsal arsa satışlar;
|
İlçe |
İmar Durumu | Emsal Oran (KAKS) | Yüzölçümü (m²) | Toplam Bedel (TL) |
| Emsal A | Konut ve Ticari | 4,50 | 20.000,00 |
355.000.000,00 TL |
|
Emsal B |
Konut ve Ticari | 4,40 | 12.000,00 | 219.000.000,00 TL |
| Emsal C | Konut ve Ticari | 4,60 | 18.000,00 |
351.000.000,00 TL |
|
Emsal D |
Konut ve Ticari | 5,00 | 10.000,00 | 200.000.000,00 TL |
|
Emsal E |
Konut ve Ticari | 4,25 | 14.000,00 |
252.000.000,00 TL |
Emsal daire satışları;
|
Nitelik |
Oda Sayısı | Kullanım Alanı m² | Fiyat TL | Birim Değeri TL/m² |
| Daire | 1+1 | 60,00 | 300.000,00 |
5.000,00 |
|
Daire |
1+1 | 60,00 | 400.000,00 | 6.666,67 |
| Daire | 1+1 | 65,00 | 330.000,00 |
5.076,92 |
|
Daire |
1+1 | 65,00 | 350.000,00 | 5.384,62 |
| Daire | 1+1 | 74,00 | 350.000,00 |
4.729,73 |
|
Daire |
1+1 | 75,00 | 360.000,00 | 4.800,00 |
| Daire | 2+1 | 86,00 | 550.000,00 |
6.395,35 |
|
Daire |
2+1 | 86,00 | 600.000,00 | 6.976,74 |
| Daire | 1+1 | 93,00 | 575.000,00 |
6.182,80 |
|
Daire |
2+1 | 96,00 | 550.000,00 | 5.729,17 |
| Daire | 2+1 | 102,00 | 500.000,00 |
4.901,96 |
|
Daire |
2+1 | 102,00 | 560.000,00 | 5.490,20 |
| Daire | 2+1 | 108,00 | 560.000,00 |
5.185,19 |
|
Daire |
2+1 | 108,00 | 580.000,00 | 5.370,03 |
| Daire | 3+1 | 110,00 | 650.000,00 |
5.909,09 |
|
Daire |
2+1 | 110,00 | 545.000,00 | 4.954,55 |
| Daire | 2+1 | 118,00 | 560.000,00 |
4.745,76 |
|
Daire |
2+1 | 118,00 | 610.000,00 | 5.169,49 |
| Daire | 3+1 | 137,00 | 760.000,00 |
5.547,45 |
|
Daire |
3+1 | 137,00 | 800.000,00 | 5.839,42 |
| Dairelerin Ortalama m² Bedeli |
5.502,76 |
|||
Emsal dükkân satışları;
| Nitelik | Oda Sayısı | Kullanım Alanı (m²) | Fiyat (TL) |
m² Birim Değeri |
| Dükkân | 3 | 200,00 | 1.800.000,00 TL |
9.000,00 |
|
Dükkân |
3 | 350,00 | 3.380.000,00 TL | 9.657,14 |
| Dükkân | 3 | 650,00 | 6.500.000,00 TL |
10.000,00 |
|
Dükkânların Ortalama m² Bedeli |
9.552,38 |
|||
Bilirkişi arsa satış bedeli görüşleri;
|
Emlakçı/Bilirkişi |
Beyan Edilen Arsa Bedelleri TL/m² | Ortalama Birim Bedeli TL/m² |
| A | 15.000,00-20.000,00 |
17.500,00 |
|
B |
20.000,00 | 20.000,00 |
| C | 15.000,00-20.000,00 |
17.500,00 |
|
D |
16.000,00 | 16.000,00 |
|
E |
15.000,00-20.000,00 |
17.500,00 |
|
F |
15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| G | 16.000,00 |
16.000,00 |
|
H |
15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| I | 15.000,00-20.000,00 |
17.500,00 |
|
İ |
15.000,00 | 15.000,00 |
| J | 15.000,00-20.000,00 |
17.500,00 |
| Genel Ortalama TL/m² |
17.227,27 |
|
Bilirkişi görüşleri göre kat karşılığında arsa payı oranları;
|
Emlakçı/Bilirkişi |
Beyan Edilen Kat Karşılığında Arsa Payı | Ortalama Kat Karşılığı Arsa Payı |
| A | %55- %60 |
%57,50 |
|
B |
%60 | %60 |
| C | %60- %70 |
%65 |
|
D |
%60 | %60 |
| E | %60 |
%60 |
|
F |
%60- %65 | %62,50 |
| G | %60 |
%60 |
|
H |
%55- %60 | %57,50 |
| I | %50- %60 |
%55 |
| İ | %65 |
%65 |
|
J |
%60- %70 | %65 |
| Genel Ortalama TL/m² |
%60,68 |
|
Bilirkişi görüşlerine göre dairelerin satışa esas m² birim bedeli;
| Emlakçı/Bilirkişi | Dairelerin Satışa Esas Bedelleri TL/m² | Ortalama Birim Bedeli TL/m² |
| A | 6.000,00-7.000,00 | 6.500,00 |
| B | 5.000,00 | 5.000,00 |
| C | 5.500,00 | 5.500,00 |
| D | 4.500,00 | 4.500,00 |
| E | 6.000,00 | 6.000,00 |
| F | 6.000,00 | 6.000,00 |
| G | 5.000,00 | 5.000,00 |
| H | 6.000,00 | 6.000,00 |
| I | 4.000,00-6.000,00 | 5.000,00 |
| İ | 5.000,00 | 5.000,00 |
| J | 6.000,00-7.000,00 | 6.500,00 |
| Genel Ortalama TL/m² | 5.545,45 | |
Bilirkişi görüşlerine göre dükkânların satışına esas m² birim bedelleri;
| Emlakçı/Bilirkişi | Dükkânların Satışa Esas Bedelleri TL/m² | Ortalama Birim Bedeli TL/m² |
| A | 9.000,00 – 10.000,00 | 9.500,00 |
| B | 8.000,00 – 10.000,00 | 9.000,00 |
| C | 8.000,00 – 9.000,00 | 8.500,00 |
| D | 10.000,00 | 10.000,00 |
| E | 10.000,00 | 10.000,00 |
| F | 12.000,00 | 12.000,00 |
| G | 11.000,00 | 11.000,00 |
| H | 10.000,00- 12.000,00 | 11.000,00 |
| I | 7.000,00- 9.000,00 | 8.000,00 |
| İ | 10.000,00 | 10.000,00 |
| J | 10.000,00- 15.000,00 | 12.500,00 |
| Genel Ortalama TL/m² | 10.136,36 | |
Bilirkişi Görüşlerine Göre kira m² birim bedelleri,
| Emlakçı/Bilirkişi | Dairelerin Ortalama Aylık Kira Bedelleri TL/m² | Ortalama Kira Bedeli TL/m² |
| A | 20,00 | 20,00 |
| B | 20,00 | 20,00 |
| C | 21,00 | 21,00 |
| D | 17,50- 20,00 | 18,75 |
| E | 15,00- 30,00 | 22,50 |
| F | 24,00 | 24,00 |
| G | 15,00- 25,00 | 20,00 |
| H | 20,00 | 20,00 |
| I | 15,00- 30,00 | 22,50 |
| İ | 20,00 | 20,00 |
| J | 20,00 | 20,00 |
| Genel Ortalama TL/m² | 20,80 | |
Bilirkişi görüşlerine göre dükkânların aylık kira bedelleri m² birim bedeli;
| Emlakçı/Bilirkişi | Dükkânların Aylık Kira Bedelleri TL/m² | Ortalama Aylık Kira Bedelleri TL/m² |
| A | 40,00 | 40,00 |
| B | 40,00- 50,00 | 45,00 |
| C | 40,00- 50,00 | 45,00 |
| D | 40,00- 60,00 | 50,00 |
| E | 40,00 | 40,00 |
| F | 50,00 | 50,00 |
| G | 50,00- 60,00 | 55,00 |
| H | 40,00 | 40,00 |
| I | 80,00 | 80,00 |
| İ | 25,00 | 25,00 |
| J | 25,00- 30,00 | 25,50 |
| Genel Ortalama TL/m² | 45,05 | |
1-) Emsal Arsa Satışları Karşılaştırması;
| İlçe | İmar Durumu | Emsal Oran (KAKS) | Yüzölçümü (m²) | Toplam Bedel (TL) |
| Emsal A | Konut ve Ticari | 4,50 | 20.000,00 | 355.000.000,00 TL |
| Emsal B | Konut ve Ticari | 4,40 | 12.000,00 | 219.000.000,00 TL |
| Emsal C | Konut ve Ticari | 4,60 | 18.000,00 | 351.000.000,00 TL |
| Emsal D | Konut ve Ticari | 5,00 | 10.000,00 | 200.000.000,00 TL |
| Emsal E | Konut ve Ticari | 4,25 | 14.000,00 | 252.000.000,00 TL |
| 10/2 Parsel | Konut ve Ticari | 4,67 | 15.000,00 | ? |
Toplam İnşaat Alanı = Yüzölçümü x Emsal Oran (KAKS)
Emsal A Toplam İnşaat Alanı = 20.000,00 x 4,50 = 90.000,00 m²
Emsal B Toplam İnşaat Alanı = 12.000,00 x 4,40 = 52.800,00 m²
Emsal C Toplam İnşaat Alanı = 18.000,00 x 4,60 = 82.800,00 m²
Emsal D Toplam İnşaat Alanı = 10.000,00 x 5,00 = 50.000,00 m²
Emsal E Toplam İnşaat Alanı = 14.000,00 x 4,25 = 59.500,00 m²
M² Birim Bedeli = Satış Bedeli / Toplam İnşaat Alanı
Emsal A m² Birim Bedeli = 355.000.000,00 TL / 90.000,00 m² = 3.944,44 TL
Emsal B m² Birim Bedeli = 219.000.000,00 TL / 52.800,00 m² = 4.147,73 TL
Emsal C m² Birim Bedeli = 351.000.000,00 TL / 82.800,00 m² = 4.239,13 TL
Emsal D m² Birim Bedeli = 200.000.000,00 TL / 50.000,00 m² = 4.000,00 TL
Emsal E m² Birim Bedeli = 252.000.000,00 TL / 59.500,00 m² = 4.235,29 TL
Emsal Verilerin İnşaat Alanı Aritmetik Ortalama m² Birim Bedeli = 4.113,32 TL
Sınır Kontrolleri %15 = 4.113,32 x 0,85 ile 4.113,32 x 1,15 = 3.496,32 TL ile 4.730,32 TL
Emsal veriler, sınır kontrollerinin içinde olduğundan esas veri olarak değerlendirilebilecektir.
10 ada 2 Parsel Toplam İnşaat Alanı = 15.000,00 x 4.67 = 70.050,00 m²
Taşınmazın Arsa Değeri = Toplam İnşaat Alanı x Emsal Verilerin Ortalama m² Birim Bedeli
Taşınmazın Arsa Değeri = 70.050,00 m² x 4.113,32 TL = 288.138.066,00 TL
Taşınmazın Arsa m² Birim Bedeli = 288.138.066,00 TL / 15.000,00 m² = 19.209,20TL
2-) Bilirkişi Görüşleri Karslılaştırması;
| Emlakçı/Bilirkişi | Beyan Edilen Arsa Bedelleri TL/m² | Ortalama Birim Bedeli TL/m² |
| A | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| B | 20.000,00 | 20.000,00 |
| C | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| D | 16.000,00 | 16.000,00 |
| E | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| F | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| G | 16.000,00 | 16.000,00 |
| H | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| I | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| İ | 15.000,00 | 15.000,00 |
| J | 15.000,00-20.000,00 | 17.500,00 |
| Genel Ortalama TL/m² | 17.227,27 | |
Emsal Verilerin Aritmetik Ortalama m² Birim Bedeli = 17.227,27 TL
Sınır Kontrolleri %15 = 17.227,27 x 0,85 ile 17.227,27 x 1,15 = 14.643,18 TL ile 19.811,36 TL
B bilirkişinin görüşü, sınır kontrolleri dışındadır ve değerleme dışındadır.
Emsal Verilerin Aritmetik Ortalama m² Birim Bedeli (B hariç) = 16.950,00 TL
Taşınmazın Arsa Bedeli = 15.000,00 m² x 16.950,00 TL = 254.250.000,00 TL
3-) Kat Karşılığı İnşaat Yöntemi;
10 ada 2 parsel no.lu taşınmazın üzerinde toplam 70.000,00 m² kapalı alan bulunmaktadır. Bu kapalı alanın 8.000,00 m² si dükkân diğer kalan 62.000,00 m² kapalı alan konut amaçlıdır.
Emsal 20 Adet Daire Satışına Esas m² Birim Bedeli Ortalaması = 5.502,76 TL
Bilirkişi Görüşlerine Göre Dairelerin Satışa Esas m² Birim Bedeli = 5.545,45 TL
Dairelerin Emsal Satış ve Bilirkişi Görüşleri Aritmetik Ortalaması = 5.524,15 TL
Emsal 3 adet Dükkân Satışına Esas m² Birim Bedeli Ortalaması = 9.552,38 TL
Bilirkişi Görüşlerine Göre Dükkânların Satışa Esas m² Birim Bedeli = 10.136,36 TL
Dükkânların Emsal Satış ve Bilirkişi Görüşleri Aritmetik Ortalaması = 9.844,37 TL
Bilirkişi Görüşleri Göre Kat Karşılığında Arsa Payı Oranlar Aritmetik Ortalaması = %60,68
Toplam Kapalı Alan = 70.000,00 m²
Dairelerin Kapalı Alan Miktarı = 62.000,00 m²
Dükkânların Kapalı Alan Miktarı = 8.000,00 m²
Dairelerin Kapalı Alan Toplam Değeri = 62.000,00 m² x 5.524,45 TL = 342.515.900,00 TL
Dükkânların Kapalı Alan Toplam Değeri = 8.000,00 m² x 9.844,37 TL = 78.754.960,00 TL
Dükkân ve Dairelerin Toplam Değeri = 342.515.900,00 TL + 78.754.960,00 TL = 421.270.860,00 TL
Arsa Değeri = Toplam Kapalı Alanın Değeri x Arsa Payı Oranı = 421.270.860,00 TL x 0,6068 = 255.627.158,00 TL
Arsa m² Birim Değeri = Arsa Değeri / Yüzölçümü = 255.627.158,00 TL / 15.000,00 m² = 17.041,81 TL
4-) Kira Gelir Yöntemi
Bilirkişi Görüşlerine Göre Dairelerin Aylık Kira m² Birim Bedeli = 20,80 TL
Bilirkişi Görüşlerine Göre Dükkânların Aylık Kira m² Birim Bedeli = 45,05TL
Kira Getirisi (Konut) = Yüzölçümü x aylık m² kira getirisi x 12 ay x 20[2] yıl
Kira Getirisi (Ticari Ünite) = Yüzölçümü x aylık m² kira getirisi x 12 ay x 15[3] yıl
Toplam Dairelerin (20 yıllık) Kira Getirisi = 62.000,00 m² x 20,80 TL x 12 ay x 20 yıl = 309.504.000,00 TL
Toplam Dükkânların (15 yıllık) Kira Getirisi = 8.000,00 m² x 45,05 TL x 12 ay x 15 yıl = 64.872.000,00 TL
Toplam Daire ve Dükkânların Getirisi = 309.504.000,00 TL + 64.872.000,00 TL = 374.376.000,00 TL
Toplam İnşaat Maliyeti = Toplam Kapalı Alan x Birim Maliyet = 70.000,00 m² x 1.135,00 TL = 79.450.000,00 TL
Arsa Değeri = Toplam Kira Getirisi- Toplam İnşaat Maliyeti = 374.376.000,00 TL – 79.450.000,00 TL = 294.926.000,00 TL
Arsa m² Birim Bedeli = 19.661,73 TL
5-) Karma Yöntem Hesaplama
Yapılan değerleme çalışmalarında, emsal arsa satışları karşılaştırılarak ve bilirkişi ile emlakçı görüşleri karşılaştırılarak veriler elde edilmiştir. Bu hesaplamalara ilaveten kat karşılığı inşaat yöntemi ve kira gelir yöntemi hesaplamaları da yapılmıştır. Karma yöntem ile elde edilen veriler karşılaştırılacak ve hesaplanan yöntemlerin birbiri ile tutarlılığı gözlemlenecektir. Çalışmalar sonucu elde edilen veriler aşağıda tabloda gösterilmiştir. Bu verilere göre 10 ada 2 parsel no.lu taşınmazın arsa bedeli ne olur?
| Veriler | Arsa m² Birim Bedelleri (TL) |
| Emsal Arsa Satışları Karşılaştırması | 19.195,49 |
| Bilirkişi Görüşleri Karşılaştırması | 16.950,00 |
| Kat Karşılığı İnşaat Yöntemi | 17.041,81 |
| Kira Gelir Yöntemi | 19.661,73 |
Yöntemlerin Aritmetik Ortalama m² Birim Bedeli = 18.212,26 TL
Sınır Kontrolleri %15 = 18.212,26 x 0,85 ile 18.212,26 x 1,15 = 15.480,42 TL ile 20,944,10 TL
Karma Yönteme Göre Arsa Değeri = 15.000,00 m² x 18.212,26 TL = 273.183.900,00 TL
[1] Belirtilen parseller gerçek dışı olup örneklemedir.
[2] Konut alanlarının kira gelir yöntemine göre kendisini 20 yılda amorti ettiği varsayılmıştır.
[3] Ticari ünitelerde kira gelir yöntemine göre kendisini 15 yılda amorti ettiği varsayılmıştır.
