Ecrimisil Bedeli Tespit Örnekleri
Uygulama Örneği 1:
Balıkesir İli, Altıeylül İlçesinde bulunan mülkiyeti Hazineye ait 1.000,00 m² yüzölçümlü, Emsal Oranı 1,5 (KAKS) olan E taşınmazının, aşağıda sunulan 4 adet emsal veri çerçevesinde, sınır kontrollerinin %20 oranında olduğu varsayılarak emsal karşılaştırma yöntemine (karşılaştırılabilir işlemler yöntemi) göre rayiç bedel ve ecrimisil bedeli ne olur?
|
Veri |
Satış Bedeli (TL) | Yüzölçümü (m²) | Emsal Oran (KAKS) |
|
Emsal A |
720.000,00 | 900,00 |
1,50 |
|
Emsal B |
937.500,00 | 1.250,00 | 1,25 |
| Emsal C | 840.000,00 | 1.000,00 |
1,25 |
| Emsal D | 700.000,00 | 800,00 |
1,50 |
| E Taşınmazı | ? | 1.000,00 |
1,50 |
Toplam İnşaat Alanı = Yüzölçümü x Emsal Oran (TAKS)
Emsal A Toplam İnşaat Alanı = 900,00 x 1,50 = 1.350,00 m²
Emsal B Toplam İnşaat Alanı = 1.250,00 x 1,25 = 1.562,50 m²
Emsal C Toplam İnşaat Alanı = 1.000,00 x 1,25 = 1.250,00 m²
Emsal D Toplam İnşaat Alanı = 800,00 x 1,50 = 1.200,00 m²
M² Birim Bedeli = Satış Bedeli / Toplam İnşaat Alanı
Emsal A m² Birim Bedeli = 720.000,00 TL / 1.350,00 m² = 533,33 TL
Emsal B m² Birim Bedeli = 937.500,00 TL / 1.562,50 m² = 600,00 TL
Emsal C m² Birim Bedeli = 840.000,00 TL / 1.250,00 m² = 672,00 TL
Emsal D m² Birim Bedeli = 700.000,00 TL / 1.200,00 m² = 583,33 TL
Emsal Verilerin Aritmetik Ortalama m² Birim Bedeli = 597,17 TL
Sınır Kontrolleri %20 = 597,17 x 0,80 ile 597,17 x 1,20 = 477,74 TL ile 716,60 TL
Sınır Kontrolleri, taşınmazın bedel takdiri için elde edilen verilerin belirli bir marj aralığında sabitlenmesi için değerleme uzmanı tarafından belirlenen kontrol oranıdır. Bu oranı elde edilen verilerin aritmetik ortalamasına uyarlayarak, değerleme esnasında kullanacak esas verileri belirler.
Emsal veriler, sınır kontrollerinin içinde olduğundan esas veri olarak değerlendirilebilecektir.
E Taşınmazının Arsa Değeri = Toplam İnşaat Alanı (Yüzölçümü x Emsal Oran) x Emsal Verilerin Ortalama m² Birim Bedeli
E Taşınmazının Arsa Değeri = 1.500,00 m² x 597,17 TL = 895.755,00 TL
E Taşınmazının Arsa m² Birim Bedeli = 895.755,00 TL / 1.000,00 m² = 895,75 TL
E Taşınmazının Rayiç Bedeli = 895.755,00 TL
E Taşınmazının Yıllık Ecrimisil Bedeli [1] = 35.830,20 TL x 1,35 = 48.370,77 TL’den az olmamak üzere İdarece belirlenir.
[1] Hazine taşınmazlarında ecrimisil bedelinin kira bedelinden yüksek olması gerektiğinden ötürü kira bedelinin %35’inden fazla olması gerekir. %35 olmasının sebebi, Ecrimisil bedellerinde sağlanan indirimden dolayıdır.
